Alquiler de vivienda habitual: nueva prórroga de cinco años, preaviso de seis meses e indemnización (RDL 28/2026)

Fuente oficial: boe.es · Última verificación de fuentes: 13 de octubre de 2026

Cuánto

No es una ayuda con importe fijo, sino un derecho. Ver todos los importes y condiciones

Cuándo se pide

El RDL 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda). Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente por el arrendador antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Ver el plazo y sus excepciones

Quién

Personas que viven de alquiler en una vivienda habitual con contrato sujeto a la Ley 29/1994 y que lleguen a un vencimiento posterior al 15 de noviembre de 2026. Ver todos los supuestos

Fuente de información

boe.es

Quién puede pedirla

• Personas que viven de alquiler en una vivienda habitual con contrato sujeto a la Ley 29/1994 y que lleguen a un vencimiento posterior al 15 de noviembre de 2026.
• Arrendadores que quieran saber qué deben notificar y cuándo.

Requisitos

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley 29/1994 (los contratos vigentes también quedan afectados, pero solo en los vencimientos posteriores a la entrada en vigor, según la disposición transitoria única).
• El régimen de prórroga se aplica una vez transcurridos como mínimo cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica.
• Si ninguna parte avisa, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
• Preaviso para no prorrogar: al menos seis meses el arrendador y al menos dos meses el arrendatario. Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con un mínimo de cuatro meses (disposición transitoria única, apartado 2).

Cuantía

No es una ayuda con importe fijo, sino un derecho.

Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, debe indemnizar al arrendatario con el mayor de estos dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad de ese mismo valor por cada año de residencia del inquilino (prorrateando por meses y días).

Si no hay valor individualizado en el sistema de referencia, se usa la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación (RDL 28/2026, artículo único, nuevo art. 10.1 LAU).

Duración

Prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Los contratos que ya estén en la prórroga tácita anual del régimen anterior siguen en ella hasta su término y después pasan al nuevo régimen (disposición transitoria única, apartado 3).

Cuándo se puede pedir

El RDL 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda). Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente por el arrendador antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización.

Cómo solicitarla

1. No hay un trámite ante la Administración: es un derecho que se ejerce frente al arrendador, con las comunicaciones por escrito que fija la ley.
2. El arrendador que no quiera prorrogar debe notificarlo con seis meses de antelación y, si invoca una causa que le exime de indemnizar, hacerla constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso (art. 10.2).
3. El inquilino en situación de vulnerabilidad puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año (art. 10.5).

Documentación

Marca los puntos que hayas revisado para tu caso. Algunos documentos solo se exigen en los supuestos indicados o los consulta la Administración. Las marcas se usan en esta página; no se envían ni se guardan.

• Contrato de arrendamiento y comunicaciones de preaviso por escrito.
• Informe o certificado de servicios sociales municipales o autonómicos de vulnerabilidad, si se pide la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad.

Compatibilidades

La norma mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado, que pasan a los apartados 5 y 6 del artículo 10; no son acumulables con otras prórrogas extraordinarias con rango de ley, el inquilino puede optar por la más favorable y la de zona tensionada se aplica con carácter preferente. La indemnización no procede, entre otros casos, si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, si el inquilino no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores sin causa justificada, si dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio o si rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato por al menos cinco años (art. 10.2).

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se aplica la nueva prórroga de cinco años?

El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y se aplica a los vencimientos posteriores a esa fecha, también en contratos ya firmados. Está pendiente de convalidación por el Congreso.

¿Cuánto preaviso debe dar el casero?

Seis meses (antes eran cuatro). El inquilino mantiene dos meses. Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con cuatro meses como mínimo.

¿Cuánto debe indemnizar el arrendador si no prorroga?

El mayor de doce mensualidades o una mensualidad por año de residencia, calculadas con el valor superior del rango de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler (o con la renta vigente si no hay valor individualizado), salvo las causas del artículo 10.2.